Księga wieczysta – jak ją znaleźć i co można w niej sprawdzić?
Planujesz kupić mieszkanie, dom albo działkę? Otrzymałeś nieruchomość w spadku? A może chcesz sprawdzić, kto jest właścicielem nieruchomości i czy jest ona obciążona hipoteką? W takich sytuacjach jednym z podstawowych dokumentów, które warto sprawdzić, jest księga wieczysta.
2. czy nieruchomość jest obciążona określonymi prawami, roszczeniami lub ograniczeniami – dział III,
3. czy na nieruchomości ustanowiono hipotekę – dział IV.
Szczególną uwagę należy zwrócić na wzmianki o złożonych wnioskach. Ich obecność może oznaczać, że w księdze ma zostać dokonany wpis, który nie jest jeszcze widoczny w jej aktualnej treści. Obowiązujące od 31 marca 2026 r. przepisy przewidują możliwość wyszukania księgi wieczystej m.in. według oznaczenia nieruchomości, lokalu lub domu jednorodzinnego – § 21 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. w sprawie Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. 2026 poz. 411). Samo wyszukanie numeru księgi nie jest jednak tym samym co jej przeglądanie. Zgodnie z art. 364 ust. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece możliwość wyszukiwania ksiąg w centralnej bazie danych została przyznana określonym w ustawie podmiotom. Ponadto osoba uprawniona musi wskazać kryterium wyszukania oraz uzasadnić potrzebę dokonania wyszukania. Jeżeli sprawa ma sygnaturę, wystarczające jest jej podanie – § 20 ust. 5 rozporządzenia. Dlatego odpowiedź na często zadawane pytanie „mam tylko adres – czy mogę znaleźć numer księgi wieczystej?” brzmi: możliwość wyszukania po oznaczeniu nieruchomości istnieje, ale dostęp do tej funkcji nie ma charakteru nieograniczonej, publicznej wyszukiwarki. W praktyce oznacza to, że jeżeli nie znamy numeru księgi wieczystej, a dysponujemy jedynie adresem lub innymi informacjami dotyczącymi nieruchomości, nie należy zakładać, że możemy po prostu wpisać adres do publicznej wyszukiwarki. Najpierw należy ustalić, czy w konkretnej sytuacji istnieje podstawa do dokonania wyszukania i jakie dane mogą stanowić właściwe kryterium. Księgi wieczyste są jawne. Jeżeli znamy numer księgi wieczystej, możemy zapoznać się z jej treścią. Przeglądanie księgi wieczystej odbywa się za pośrednictwem systemu teleinformatycznego i nie wymaga uwierzytelnienia. Wynika to z § 17 ust. 1–3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. W praktyce oznacza to, że znajomość numeru księgi wieczystej pozwala na bezpośrednie sprawdzenie jej treści. Samo przeglądanie księgi wieczystej jest bezpłatne. Opłacie podlegają natomiast określone czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Od 31 marca 2026 r. obowiązują następujące opłaty, które wynikają z § 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 24 marca 2026 r. w sprawie wysokości opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych (Dz.U. 2026 poz. 410): 1. Wyszukanie księgi wieczystej w centralnej bazie - 30 zł
2. Elektroniczny odpis zwykły - 30 zł
3. Elektroniczny odpis zupełny - 75 zł
4. Papierowy odpis zwykły - 45 zł
5. Papierowy odpis zupełny - 90 zł
6. Elektroniczny wyciąg z 1 działu - 10 zł
7. Elektroniczny wyciąg z 2 działów - 15 zł
8. Elektroniczny wyciąg z 3 działów -25 zł
9. Elektroniczny wyciąg z 4 działów - 40 zł
Jeżeli potrzebujemy dokumentu dotyczącego aktualnego stanu księgi, co do zasady wystarczający będzie odpis zwykły, natomiast odpis zupełny zawiera natomiast również wpisy wykreślone. Może mieć znaczenie wtedy, gdy chcemy przeanalizować również historię wpisów w księdze. Zgodnie z § 4 rozporządzenia odpis zwykły przedstawia ostatni stan wpisów, natomiast odpis zupełny obejmuje również wpisy wykreślone. Przy zwykłym sprawdzeniu nieruchomości księga wieczysta dostarcza bardzo ważnych informacji. Jeżeli jednak planujemy zakup nieruchomości, prowadzimy sprawę spadkową, egzekucyjną lub dotyczącą podziału majątku, warto dokładniej przeanalizować również podstawę dokonanych wpisów oraz dokumenty związane z nieruchomością.
Śledź nas